外国投资人，尤其是来自中国大陆的资金·，正源源不断地进入美国不动产市场购买物业。这其中有很大一部分投资方式为购置房产后出租，聘请物业公司管理日常事务。对于外国投资者而言，美国不动产出租和出售的税务处理和申报在很多方面与美国税务居民是不同的。这就要求房地产从业人员和物业管理人员必须具备基本的税务常识，以便做到在处理外国投资者的房产交易时合规，并遵守联邦税法的有关规定·。下面涉及的是取得美国不动产出租收入的外国个人投资者的税务申报要点。
1）确定外国个人投资者的美国不动产出租收入性质：
a) 被动出租收入（Passive Rental Income), 还是
b) 与美国贸易和生意实质相关联的收入 （Income Effectively Connected with a U.S. Trade or Business)
2) 确定外国个人投资者的美国不动产出租收入性质的方法：
取决于美国不动产外国个人所有者是否从事美国贸易和生意。也就是被税法认定是否只是从房地产从业人员和物业管理部门被动地收取净房租收入（即房屋出租毛收入减去各种相关费用如地产税，贷款利息和房屋维修费用以后的净收入）。
a) 如果只是被动收取房屋出租净收入，那么外国个人投资者的美国不动产出租收入将被认定为被动出租收入。
b) 否则将被认定为与美国贸易和生意实质相关联的收入
3) 外国个人投资者的美国不动产出租收入的预扣税或预估税：
a) 被动出租收入：必须按不动产出租毛收入的30%缴纳预扣税（Withholding Tax)。一般由物业管理公司作为预扣代理（Withholding Agent) 从出租毛收入代为扣除并上缴国税局。
b) 与美国贸易和生意实质相关联的收入 ：不受联邦预扣税限制，按普通累进税率在不动产出租净收入基础上缴纳联邦所得税。外国投资者必须按预期全年净收入在规定时间缴纳预估税（Estimated Tax)。一般由外国投资者自行上缴国税局。
4)预缴税或预估税的申报表格：
a) 联邦预扣税：表格1042-S 和表格1042.
b) 联邦预估税：表格1040-ES (NR)。
5) 外国个人投资者或者外国公司的选择(Election)
a) 国税局允许外国投资者可以做出选择：将被动出租收入视为与美国贸易和生意实质相关联的收入进行纳税, 从而免除30%预扣税的义务。
b) 外国投资者被允许在按时申报的所得税表上附带一份申明做出该选择。
c) 该选择一旦作出，除非取得国税局的同意，否则不能取消。
6) 预扣代理（WITHHOLDING AGENT)的责任
一般而言，代表外国投资者管理和收取不动产物业出租收入的物业管理应该被视为预扣代理，从而对应被预扣的30%税款负有法律上的责任。对于应被预扣而未被预扣的税款，预扣代理除需承担税款本身外，还需承担利息，罚金甚至刑事处罚。
6) 外国投资者的税务申报责任
外国投资者如果没有按时申报个人税表（表格1040NR），则相应会失去按普通累进税率在不动产出租净收入基础上缴纳联邦所得税的资格，从而需要按不动产出租毛收入的30%缴纳预扣税。